Wydanie nieruchomości nastąpiło 30 kwietnia 2018 r. Wnioskodawca wyjaśnił też, że przed powyższymi umowami miały jeszcze miejsce: • pierwsza umowa przedwstępna sprzedaży zawarta pod warunkiem - podpisana w dniu 14 września 2016 r.; • druga warunkowa umowa sprzedaży - podpisana w dniu 17 sierpnia 2017 r. Umowa sprzedaży nieruchomości to formalny dokument, w którym strony uzgadniają warunki sprzedaży lub kupna jakiejś nieruchomości. Jej wzór jest uzależniony od przedmiotu umowy. W tym przypadku zawiera ona także elementy, które normalnie znalazłyby się w akcie notarialnym sprzedaży. O. przedmiot umowy – przeniesienie nieruchomości Akt notarialny do umowy sprzedaży nieruchomości musi spełniać określone wymagania prawne. Przede wszystkim musi zawierać dane stron umowy, tj. imiona i nazwiska lub nazwy podmiotów oraz ich adresy. Ponadto powinien zawierać opis przedmiotu umowy, czyli szczegółowe informacje na temat nieruchomości, która jest przedmiotem transakcji. Zdarza się jednak inaczej. Chodzi o warunkową umowę sprzedaży. Zgodnie z art. 157 kodeksu cywilnego własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem. Jeżeli jednak umowa Umowa przedwstępna o przeniesienie własności gruntów z pana relacji wynika, że chce pan kupić sąsiadujący z pana nieruchomością grunt rolny o powierzchni arów wymierzony przez geodetę, przez umowę przygotowawczą strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży. Tanie nieruchomości na podlasiu, warmii i Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – na co uważać, czego unikać>> Ustawa podpisana - kupujący mieszkania będą lepiej chronieni>> Dlaczego umowa może być „bezwartościowa” tłumaczy Łukasz Bernatowicz, radca prawny. - Umowę przedwstępną można zawrzeć w zwyklej formie pisemnej, ale dla kupującego to niebezpieczne. Warto mieć na uwadze, że w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dokumentem potwierdzającym własność może być nie tylko umowa kupna-sprzedaży nieruchomości, ale również umowa zawarta bezpośrednio między spółdzielnią a nabywcą o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Warunek. Warunek to zdarzenie przyszłe i niepewne. Podpisując umowę pod warunkiem nie wiemy czy się on spełni w przyszłości. Nie mamy zatem pewności czy umowa wywoła przewidziane w niej skutki czy też nie. Przepisy prawa cywilnego chronią jednak warunkowo uprawnionego. REKLAMA. Czy umowa uzależnia zapłatę wynagrodzenia od rezultatu np. znalezienia klienta na nieruchomość lub sprzedaży nieruchomości przy udziale pośrednika (umowa rezultatu), czy pośrednik będzie uprawniony do wynagrodzenia nawet bez dojścia rezultatu do skutku, czyli za same czynności jakie wykona np. przygotowanie oferty sprzedaży, sesja Istnieje zasadnicza różnica pomiędzy umową przedwstępną a warunkową umową sprzedaży. Warunkowa umowa sprzedaży dotyczy sytuacji, w której sprzedający sprzedaje daną nieruchomość osobie kupującej pod pewnym warunkiem, na mocy którego osoba trzecia jako uprawniony podmiot nie wykona prawa pierwokupu. YXh1C. Należy pamiętać o tym, że umowa przedwstępna nie jest umową zobowiązującą do przeniesienia własności. Tylko, jak powyżej zostało to już wskazane, umową obligującą do przeniesienia się różni obligowanie od zobowiązania ? Jestem prostą polonistką i nie wiem .Ja nie jestem polonistką i całe szczęśćie ,tylko osobą po podstawówce! i wiem,że umowa przedwstępna nie jest umową zobowiązującą do przeniesienia własności,warunkowa umowa sprzedaży tak,wyjasnienie: z umowy przedwstępnej można się wycofać oczywiście przepada żadatek lub jeśli sprzedający się wycofa,będzie musiał zwrócić zadatek w podwójnej warunkowa - z niej jest się trudniej wycofać przykład: jeśli prawo pierwokupu ma gmina i z niego nie skorzysta to osoby które zawarły umowe warunkową za obopólną zgodą mogą się wycofać w innym wypadku NIE! sprzedający się rozmyśli,dlatego jest zobowiązującą do zawarcia kolejnej umowy w przyszłości. W przypadku umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu strony powinny zawrzeć w niej istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, tj.: kto jest sprzedawcą, kto jest kupującym, co jest przedmiotem sprzedaży, za jaką cenę jest sprzedawany ten lokal oraz w jakim terminie. Przy czym, nic nie stoi na przeszkodzie, żeby strony zawarły również inne dodatkowe elementy umowy, takie jak: zadatek czy kara umowna. Umowa przedwstępna została uregulowana w dwóch artykułach Kodeksu cywilnego – art. 389 i 390. Zgodnie z brzmieniem pierwszego przepisu umowa przedwstępna to taka umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Tym samym istotą tego rodzaju umowy jest dopiero zobowiązanie się stron do zawarcia w przyszłości definitywnej umowy, której główne założenia strony ustalają już teraz – w umowie przedwstępnej. Umowa przedwstępna pełni zarówno funkcję gwarancyjną zawarcia w przyszłości umowy docelowej, jak również funkcję ostrzegawczą. Informacja o zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu, a tym samym roszczenie o przeniesienie własności lokalu mogą zostać ujawnione na wniosek kupującego w księdze wieczystej danego lokalu (w dziale III). Roszczenie wpisane do księgi wieczystej jest skuteczne wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości, co oznacza, że nawet jeżeli mimo zawarcia umowy przedwstępnej właściciel przeniesie własność lokalu na innego kupującego, to druga strona umowy przedwstępnej będzie mogła dochodzić swoich praw także od osoby, która ten lokal nabyła. Zawarcie umowy przedwstępnej Przed zawarciem umowy przedwstępnej strony powinny zastanowić się, jaki jest cel zawarcia tej umowy i w jaki sposób mogą skutecznie zabezpieczyć swoje interesy. Umowę przedwstępną sprzedaży lokalu użytkowego można zawrzeć zarówno w formie zwykłej pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego. W przypadku, gdy umowa zawarta jest w formie aktu notarialnego, a jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona ma możliwość dochodzenia w sądzie zawarcia umowy przyrzeczonej wbrew woli kontrahenta. W takim wypadku prawomocne orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli drugiej strony. Jest to tzw. skutek silniejszy, jaki wywołuje zawarta umowa przedwstępna. Skutek słabszy zaś wystąpi w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona nie ma możliwości dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, może jednak realizować – w zależności od sytuacji – roszczenie o naprawienie szkody, roszczenie zwrotu zaliczki, roszczenie dotyczące zadatku, roszczenie dotyczące kary umownej. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne. PRZEDWSTĘPNA UMOWA SPRZEDAŻY LOKALU UŻYTKOWEGO W dniu …… w …………………… pomiędzy: Strony umowy W umowie należy wskazać dane sprzedawcy i kupującego. Prawidłowa identyfikacja stron będzie szczególnie istotna i cenna, jeśli w przyszłości zajdzie konieczność wystąpienia na drogę sądową przeciwko drugiej stronie. Minimalne dane stron, jakie powinny znaleźć się w umowie, to: imię, nazwisko, adres zamieszkania, numer dowodu osobistego oraz numer PESEL. Panem/Panią …………………………………………………, zam. w ………………………… (…-……), ul. ……………………………………, legitymującym/ą się dowodem osobistym wydanym przez ………………………………………………………………… o numerze ............................, PESEL: ………………………………………………, zwanym/ą dalej „Sprzedawcą” a Panem/Panią …………………………………………………, zam. w ………………………… (…-……), ul. ……………………………………, legitymującym/ą się dowodem osobistym wydanym przez …………………………………………………………………. o numerze ............................, PESEL: ………………………………………………, zwanym/ą dalej „Kupującym”, Sprzedawca i Kupujący są dalej zwani łącznie „Stronami”, a każdy z osobna „Stroną”; została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży, zwana dalej „Umową”, Oświadczenia sprzedawcy W tym miejscu strony powinny umieścić dokładny opis lokalu będącego przedmiotem umowy przedwstępnej, poprzez podanie jego numeru porządkowego oraz adresu budynku, w którym się znajduje, a także numeru księgi wieczystej. Ponadto sprzedawca powinien wskazać dokładną powierzchnię lokalu oraz liczbę pomieszczeń, które składają się na lokal oraz do niego przynależą (np. garaż). Kolejnym elementem, który powinien się tutaj znaleźć jest określenie udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej, jaki wiąże się z własnością lokalu. Lokal użytkowy to część budynku, na którą składa się jedno lub więcej pomieszczeń, wydzielona stałymi przegrodami budowlanymi. Może to być także cały budynek, niebędący mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym czy gospodarczym. Tytułem przykładu lokalem użytkowym mogą być: pomieszczenie biurowe, lokal sklepowy, magazyn czy gabinet lekarski. Ponadto trzeba pamiętać, że w zależności od prowadzonej w lokalu działalności – musi on spełniać szereg surowych wymogów, przewidzianych m. in. w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. § 1 Oświadczenia Sprzedawcy Sprzedawca oświadcza, że: 1) jest właścicielem stanowiącego odrębną własność lokalu, znajdującego się w budynku wielolokalowym położonym w ……… przy ul. …….., dla którego Sąd Rejonowy …….., …… Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr …… (zwanego dalej „Lokalem”); 2) Lokal składa się z …… pomieszczeń, o łącznej powierzchni użytkowej ….. (słownie: ……) m2; 3) z własnością Lokalu związany jest udział wynoszący ……… części we współwłasności nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą o nr .……………; 4) Lokal należy do jego majątku osobistego; na dowód czego przedstawia wydruk odpisu księgi wieczystej nr …… na dzień …… – stanowiący załącznik nr 1 do Umowy. Przedmiot umowy Podstawowymi obowiązkami stron umowy sprzedaży, a jednocześnie przedmiotem umowy jest: po stronie sprzedawcy: przeniesienie własności i wydanie lokalu, po stronie kupującego: zapłata ceny i odbiór lokalu. Z racji tego, że sprzedaż ma charakter odpłatny, a więc cena stanowi istotny element umowy przyrzeczonej, już w umowie przedwstępnej strony zobowiązane są ustalić cenę, za jaką zostanie przeniesiona własność lokalu. Doprecyzowanie poprzez wskazanie zarówno kwoty liczbowej, jak i słownej pozwala uniknąć nieporozumień w razie popełnienia omyłki pisarskiej. Powinno się także wskazać sposób, w jaki nastąpić ma zapłata ceny. Strony mogą umówić się, że część ceny zostanie wpłacona tytułem zadatku wraz z zawarciem umowy przedwstępnej, zaś pozostała część przy zawarciu umowy przyrzeczonej. § 2 Przedmiot Umowy Strony zobowiązują się do zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży (zwanej dalej „Umową przyrzeczoną”), na podstawie której Sprzedawca sprzeda Kupującemu Lokal wraz z prawami związanymi z jego własnością, zaś Kupujący nabędzie go za cenę …… (słownie: ……) złotych. Zawarcie umowy przyrzeczonej W umowie przedwstępnej powinien znaleźć się także termin, w jakim strony zawrą ostateczną umowę sprzedaży lokalu użytkowego, najlepiej poprzez wskazanie konkretnej daty. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został w umowie przedwstępnej określony, powinna ona zostać zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli jednak w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej – nie można żądać jej zawarcia. Warto pamiętać, że samo zawarcie umowy może nastąpić później, ważne żeby ten późniejszy termin został wyznaczony przed upływem roku od zawarcia umowy przedwstępnej. Dodatkowo w umowie przedwstępnej strony mogą również ustalić, która ze stron dokona wyboru notariusza oraz kto poniesie koszty czynności notarialnych. § 3 Zawarcie Umowy przyrzeczonej 1. Strony zobowiązują się zawrzeć Umowę przyrzeczoną w terminie do dnia ......…………… r. 2. Kupujący/Sprzedawca* jest uprawniony do wybrania notariusza, który sporządzi akt notarialny obejmujący Umowę przyrzeczoną. 3. Strony postanawiają, że koszty zawarcia Umowy przyrzeczonej poniesie Kupujący/Sprzedawca* z wyłączeniem podatku od czynności cywilnoprawnych, do zapłaty którego obowiązany jest Kupujący. Stan lokalu i jego przekazanie Oprócz oświadczeń sprzedawcy, o których mowa w §1 wzoru, w umowie przedwstępnej powinno się również znaleźć oświadczenie kupującego, zgodnie z którym zapoznał się on ze stanem prawnym i technicznym lokalu i nie wnosi w tym zakresie żadnych zastrzeżeń. Ponadto strony powinny w umowie przedwstępnej zawrzeć informację o tym, kiedy sprzedawca przekaże kupującemu lokal, licząc od momentu zawarcia umowy przyrzeczonej. Przekazanie lokalu zaś powinno zostać potwierdzone protokołem zdawczo-odbiorczym. Sprzedawca powinien powiedzieć kupującemu o wszystkich wadach lokalu (jeśli takowe występują), albowiem jeśli wie o wadzie lokalu, ale przy zawieraniu umowy zatai tę informację przed kupującym – wtedy oświadczenie kupującego o niewnoszeniu zastrzeżeń nie ograniczy w żaden sposób odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi. Ponadto to, czy kupujący mógł wadę zauważyć przy dochowaniu należytej staranności, czy powinien był wiedzieć o wadzie także nie wyłącza odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi. Jedynie wiedza kupującego o wadzie w chwili zawarcia umowy wyłącza tę odpowiedzialność. § 4 Stan Lokalu i jego przekazanie 1. Kupujący oświadcza, że obejrzał Lokal, w szczególności zapoznał się z jego stanem prawnym oraz technicznym i nie wnosi w tym zakresie żadnych zastrzeżeń. 2. Sprzedawca zobowiązany jest do przekazania Kupującemu Lokalu najpóźniej …. dni od dnia zawarcia Umowy przyrzeczonej. 3. Przekazanie Lokalu zostanie potwierdzone sporządzonym przez Strony protokołem zdawczo-odbiorczym. Zadatek Aby lepiej zabezpieczyć interesy obu stron na wypadek niewykonania umowy przez którąkolwiek z nich, strony mogą w umowie przedwstępnej zastrzec, że kupujący uiści na rzecz sprzedawcy odpowiednią kwotę tytułem zadatku. W razie niewykonania umowy przez sprzedawcę, tj. przez niezawarcie przez niego umowy przyrzeczonej, kupujący może od umowy odstąpić i zażądać od sprzedawcy zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. W odwrotnej sytuacji, jeżeli to kupujący nie będzie chciał wykonać umowy, sprzedawca będzie mógł odstąpić od umowy, zachowując przy tym otrzymany zadatek. Odstąpienie od umowy spowoduje, że umowa przedwstępna będzie uważana za niezawartą. W przypadku jednak, gdy niewykonanie umowy jest następstwem okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności bądź gdy obie strony ponoszą odpowiedzialność – wtedy zadatek powinien zostać zwrócony w całości stronie, która go zapłaciła. W sytuacji zaś, jeśli dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, uiszczony zadatek zostanie zaliczony na poczet ceny. § 5 Zadatek 1. W dniu zawarcia Umowy Kupujący wpłacił Sprzedawcy gotówką kwotę ……. (słownie: ……) złotych tytułem zadatku (dalej: „Zadatek”), co Sprzedawca niniejszym potwierdza. 2. Strony zgodnie postanawiają, że kwota …… (słownie: ……) tytułem pozostałej do zapłaty ceny zostanie zapłacona przez Kupującego w dniu zawarcia Umowy przyrzeczonej. 3. Wpłacony przez Kupującego Zadatek nie podlega zwrotowi w razie niezawarcia Umowy przyrzeczonej wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi Kupujący. Kara umowna Strony mogą także, niezależnie od postanowień dotyczących zadatku, wprowadzić do umowy postanowienia dotyczące kary umownej, na wypadek niewykonania zobowiązania przez którąkolwiek ze stron. Instytucja kary umownej polega na tym, że jeżeli do umowy nie dojdzie z przyczyn leżących po jednej ze stron, strona ta zapłaci drugiej stronie określoną kwotę pieniężną. Kara umowna jest o tyle dobrym rozwiązaniem, że w razie jej wprowadzenia do umowy, jej zapłata jest należna drugiej stronie niezależnie od tego, czy druga strona poniosła jakąkolwiek szkodę spowodowaną niezawarciem umowy przyrzeczonej. Strony powinny w umowie określić dokładną wysokość kary umownej oraz termin jej zapłaty. Postanowienie dotyczące kary umownej, nie wyłącza możliwości dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych w sytuacji, w której wartość poniesionej szkody przekracza ustaloną w umowie wartość kary umownej, jeżeli było to zastrzeżone w umowie. § 6 Kara umowna 1. Strony postanawiają, że w przypadku niezawarcia Umowy przyrzeczonej wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi jedna ze Stron, jest ona zobowiązana do zapłacenia drugiej Stronie kary umownej w wysokości …… (słownie: ……) złotych. 2. Kara umowna powinna zostać zapłacona w terminie 14 dni od dnia, do którego Umowa przyrzeczona winna zostać zawarta. 3. Strony są uprawnione do dochodzenia odszkodowania przenoszącego zastrzeżoną karę umowną na zasadach ogólnych. 4. Uprawnienie do żądania zastrzeżonej karu umownej jest niezależne od uprawnień wynikających z Zadatku. Postanowienia końcowe Postanowienia końcowe stanowią zbiór ogólnych ustaleń stron mających na celu wskazanie kierunków interpretacyjnych w razie wątpliwości oraz możliwości stosowania przepisów prawa w odniesieniu do kwestii, które nie zostały przewidziane przez strony w umowie. W tej części strony mogą zawrzeć postanowienia dotyczące formy w jakiej należy dokonać zmiany umowy. Wskazany w omawianym wzorze rygor nieważności oznacza, że wszelkie zmiany, które strony dokonają w sposób inny niż pisemny (np. ustnie), będą nieważne i strony nie będą nimi związane. Należy również pamiętać, że umowa dla swej ważności wymaga podpisów każdej ze stron. Do umowy strony są zobowiązane załączyć niezbędne dokumenty, wydruk z księgi wieczystej lokalu. § 7 Postanowienia końcowe 1. Wszelkie zmiany Umowy wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności. 2. Wszelkie spory wynikające z Umowy, Strony poddają sądowi powszechnemu właściwemu dla miejsca zamieszkania Sprzedawcy/Kupującego*. 3. W sprawach nieuregulowanych zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego. 4. Umowa została sporządzona w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron. Załączniki do Umowy: 1) Załącznik nr 1 - wydruk odpisu księgi wieczystej nr …… na dzień ……. Pobierz darmowy wzór umowy sprzedaży lokalu użytkowego: Pobierz DOC Pobierz PDF Julia Wawrzyńczak - Aplikant w Lubasz i Wspólnicy - Kancelarii Radców Prawnych Posiada doświadczenie w obszarach prawa cywilnego oraz obsługi prawnej spółek prawa handlowego i przedsiębiorców. Realizuje projekty związane z problematyką ochrony danych osobowych. Aplikantka II roku aplikacji radcowskiej w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Łodzi, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji UŁ. Jej praca magisterska z zakresu znaków towarowych została wyróżniona nagrodą Ministra Nauki i Szkolnictwa Wyższego. Sprzedaż nieruchomości poprzedzona jest zwykle umową przedwstępną. Jest to rozwiązanie korzystne dla obu stron transakcji. Kupujący ma pewność że sprzedający nie sprzeda nieruchomości komu innemu a sprzedawca że w razie nie dojścia do skutku umowy otrzyma odszkodowanie. Istota umowyUmową przedwstępną jest umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej do zawarcia umowy przyrzeczonej zobowiązuje się jedna strona, drugiej stronie nie przysługuje uprawnienie do żądania zawarcia umowy praktyce zawieranie takich umów należy do rzadkości. Częściej stosowane są umowy dwustronnie zobowiązujące. To jest takie w których obydwie strony zobowiązują się do zawarcia WZÓR: Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania Dlaczego warto zawrzeć umowę przedwstępną?Umowa przedwstępna wykorzystywana jest jako zabezpieczenie obydwu stron przyszłej transakcji. Daje czas na poznanie się partnerów oraz dopracowanie wzajemnych ona również na celu przygotowanie zawarcia umowy właściwej i organizuje proces zawarcia takiej umowy. Skutki zawarcia umowy przedwstępnejSkutki prawne umowy przedwstępnej mogą być dwojakie: słabszy - polegający na tym, że w razie niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej, kontrahent może żądać z tego tytułu jednak wówczas wykazać, iż poniósł określoną szkodę przez to, że liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej. Lepiej zatem jest zastrzegać karę umowną, jeśli miałoby nie dojść do transakcji. Wówczas nie trzeba dowodzić swojej szkody, silniejszy, tj. dochodzenie zawarcia umowy skutku silniejszego zależy od tego, czy umowa przedwstępna spełniała warunki, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności warunki co do umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zawarta została w formie aktu notarialnego, to można dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, a nie poprzestawać tylko na odszkodowaniu. Gdy jedna ze stron nie chce zawrzeć umowyJeśli kontrahent uchyla się od zawarcia umowy definitywnej, można wystąpić z powództwem do sądu. Wyrok sądowy zastąpi oświadczenie woli kontrahenta, który nie wykonał umowy przedwstępnej. Ponadto zawartą przed notariuszem umowę przedwstępną można ujawnić również w księdze wieczystej sprzedawanej nieruchomości. Plusem zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości jest możliwość dochodzenia zawarcia przyrzeczonej natomiast umowa przedwstępna została zawarta w zwykłej formie pisemnej, w razie niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej z winy kontrahenta można żądać jedynie od niego serwis: Umowy Koszty umowy przedwstępnejW przypadku zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości trzeba liczyć się z kosztami taksy notarialnej. Należy jednak pamiętać, że wysokość taksy zarówno za umowę przedwstępną, jak i przyrzeczoną wynosi połowę normalnej. Tak więc suma kosztów aktu notarialnego przy obu umowach, jest taka sama, jak jednej "pełnej" umowy. Przedawnienie roszczeńRoszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeśli zatem np. dniem tym miał być 1 października 2005 r., to roszczenia można skutecznie realizować do 1 października 2006 roszczenia dochodzone były na drodze procesu o wykonanie umowy ostatecznej, a sąd oddalił żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne. Termin umowy ostatecznej Obecnie termin zawarcia umowy ostatecznej nie musi, choć oczywiście może, być oznaczony w umowie przedwstępnej. Jeżeli jednak termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej strona nie wyznaczyła terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie może żądać jej zawarcia. WZÓR UMOWY PRZEDWSTĘPNEJ Warunkowa umowa sprzedaży udziałów albo warunkowa przedwstępna umowa sprzedaży udziałów jest często wykorzystywane w praktyce transakcji M&A. Przy takich konstrukcjach przejściowych pojawia się naturalne pytanie o to, co się stanie jeżeli sprzedający, w okresie zanim ziściły się warunki zawieszające, nielojalnie postanowi sprzedać udziały osobie trzeciej? Czy poszkodowanemu inwestorowi przysługują jakieś instrumenty ochronne? Odpowiedź na wyżej postawione pytanie nie jest niestety łatwa. Nie ulega wątpliwościom, że niedoszłemu nabywcy przysługiwać będzie względem nielojalnego kontrahenta roszczenie o zapłatę odszkodowania. Problemem będzie jednak określenie wysokości odszkodowania. Z jednej strony, rzeczywistą stratę jaką poniósł nabywca stanowią koszty związane z organizacją transakcji (audyty, obsługa prawna, taksy notarialne, wnioski do organów publicznych itp.). Natomiast szkoda w postaci zysków nieosiągniętych w związku z niezrealizowana inwestycją będzie miała charakter mocno hipotetyczny, a tym samym trudny do wykazania przed sądem. W tym zakresie niewątpliwym ułatwieniem byłoby posłużenie się zryczałtowaną kwotą kary umownej. Niezależnie jednak od ewentualnych roszczeń odszkodowawczych powstaje pytanie, czy istnieje możliwość wymuszenia transferu udziałów pomimo rozporządzenia nimi na rzecz osoby trzeciej? Przepisy polskiego prawa cywilnego przewidują ciekawą regulację służącą ochronie osoby, na rzecz której dokonano warunkowego rozporządzenia. Chodzi o ochronę tzw. ekspektatywy prawa czyli prawnie uzasadnionego oczekiwania, iż dane prawo się pozyska. Ochronę taką przewiduje art. 92 § 1 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym ziszczenie się warunków zastrzeżonych dla rozporządzenia określonym prawem niweczy wszelkie czynności, które udaremniałyby lub ograniczały to rozporządzenie. Tym samym warunkowa umowa sprzedaży chroniłaby inwestora przed wszelkimi nielojalnymi transferami, które miałyby miejsce pomiędzy zawarciem umowy warunkowej, a ziszczeniem się warunków (o ile warunki by się ziściły). Na pierwszy rzut oka może się wydawać, że wspomniana regulacja chroni potencjalnego inwestora w pełni i nie ma on czym się martwić. Niemniej jednak z zastosowaniem takiej ochrony ekspektatywy są dwa problemy. Po pierwsze chroni ona tylko rozporządzenia dokonane pod warunkiem. Oznacza to, że na art. 92 § 1 możemy się powołać tylko jeżeli została zawarta warunkowa umowa sprzedaży. Jeżeli zaś skorzystano z konstrukcji warunkowej przedwstępnej umowy sprzedaży – przepis ten nie znajdzie zastosowania. Drugim ograniczeniem jest nie-do-końca jasne brzmienie art. 92 § 2 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli wskutek czynności nielojalnego sprzedającego prawa miałyby zostać nabyte przez osobę trzecią – stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie osób w dobrej wierze, które dokonały czynności z osobą nieuprawnioną. Z tym właśnie „odpowiednim” stosowaniem przepisów mamy duży problem. Wynika on z faktu, iż w polskim prawie nie ma przepisów chroniących nabywcę udziałów w spółce z w dobrej wierze. Innymi słowy, polskie prawo nie umożliwia nabycia udziałów od osoby nieuprawnionej. Taka ochrona występuje natomiast w przypadku nabycia ruchomości w dobrej wierze (o ile ruchomości wydano) jak i nabycia nieruchomości w dobrej wierze od osoby, która figuruje w księdze wieczystej nieruchomości. W związku z tym można się zastanawiać, czy nabywca udziałów w dobrej wierze nie jest chroniony (bo nie ma takich przepisów dotyczących udziałów w spółce z czy też powinien być chroniony przy odpowiednim zastosowaniu przepisów o ruchomościach? Nie znalazłem żadnego publicznie dostępnego orzeczenia, które odpowiadałoby na to pytanie. Oznacza to, że kwestia o olbrzymim znaczeniu dla praktyki transakcyjnej, która może rodzić potencjalnie znaczące spory korporacyjne nie trafiła jeszcze pod osąd.